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“我们坚持做到资产负债表足够好，还款足够有保障，把自己做到足够安全，足够健康，足够优秀来应对未来的不确定性。”8月30日上午，美的置业（3990.HK）2023年中期业绩发布会上，董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐如此说道。（打开房向标，查看更多房企新闻）

财务报告显示，2023年上半年，美的置业除营业收入363.35亿元，同比增长14.8%外，公司各项盈利指标大幅下滑。其中，毛利润为47.92亿元，同比下降15.47%；核心净利润17.50亿元，同比下降了36.0%；归母净利润为8.56亿元，同比下降48.3%；平均净资产收益率为3.26，同比下降3.23个百分点。

(资料图片)

但是，得益于大股东美的控股的信用背书，在一众民营房地产企业面临融资困境的情况下，美的置业有着令人羡慕的通畅融资渠道。去年至今，美的置业相继与四大行及部分股份制商业银行签署战略协议，银行授信额度为1517亿元，尚未动用的银行授信为1118亿元，加权平均融资成本低至4.68%，财务稳健。

背靠大股东，融资颇为顺利

年初的业绩发布会上，执行董事兼首席财务官林戈曾表示，2022年美的置业发债得到了大股东支持，颇为顺利，其中有25亿元中票就由大股东反担保，“这是一个非常难得、纯信用的反向担保”。

并且，在派发2021年股息时，大股东得到15亿港元派息，但最后选择用“以股代息”的方式，留在了美的置业的资金池里。林戈认为，“这为美的置业提供了充裕资金来应对行业变革”。

“大股东对公司一直以来持续的赋能，这也是公司的底气。”此次业绩发布会上，郝恒乐再次表示，“对于美的置业来说，资产负债表以及未来的还款保障，上升到大股东层面的信用状况，我们认为我们可以得到银行等投资机构对于我们进行增信的支持，还是相对能够顺利发出去，接下来会更加改善。”

今年8月14日，美的置业成功发行2023年度第二期中期票据及第三期绿色中期票据，两期合计发行规模9.2亿元。此前，4月份，美的置业成功发行12亿元中票，也是首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大权威机构联合创设信用风险缓释凭证（CRMW）的民营房企。

“这周五我们还有15亿的中票推出来。”郝恒乐进一步说道。截至目前，美的置业持有现金总量238亿元，银行授信额度1517亿元，尚未动用的银行授信额度1118亿元，现金及金融资源充裕，银行借款和债券融资合计占比82%，融资结构健康，且融资成本较低，截至报告期末，公司加权平均融资成本为4.68%。

截至2023年上半年，公司有息负债总额438亿元，同比下降10%。一年内到期的有息负债为124亿元，一年内到期融资余额期限占比28%，并无美元债，月均需偿还的债务为10.3亿元，到期兑付压力小；截至2023年8月，已如期兑付43.04亿元，今年内需到期兑付的公开债务仅为8.4亿元，美的置业表示已经储备好，将于9月进行支付，偿债无忧。

截至报告期末，美的置业净负债率下降至39.8%，剔除受限制现金的现金短债比稳定在1.49，扣预资产负债率稳步下降至67.9%，保持绿档的水平，财务稳健。

部分项目出清，继续深耕长三角、大湾区

截至2023年上半年，实现合同销售总额405.6亿元，合约销售总建筑面积为320.6万平方米，其中大湾区、长三角经济区合计贡献近七成业绩。

截至2023年6月30日，公司土地储备总建筑面积约为3426万平方米，共计331个物业开发项目，分布于粤港澳大湾区、长三角经济区、长江中游经济区、京津冀经济区和西南经济区五大区域。从城市等级分布来看，二线及以上城市的土储面积为1922万平方米，占比67%；从深耕经济区分布，长三角和大湾区的土储面积为1485万平方米，占比52%。此外，报告期内，公司新获广州、佛山、长沙等核心城市优质地块，权益货值38亿元。

截至报告期末，公司毛利率13.19%，同比下降4.71个百分点。对于毛利率水平的变化，林戈表示，一方面，“这两年公司毛利和利润水平也在接受行业的挑战，从整个市场的毛利率来看，我们几乎在这个水平线上徘徊”。另一方面，“我们在集中资源深耕战略城市，在销售过程中会有序的控制资产的出清，在交替的过程中，不排除毛利率会受到一定的影响”。

报告显示，自2021年至今，美的置业共完成40个项目股权归编，股权退出了23个项目，同时股权收购了17个。“退和收是按照公司的战略算大帐，快速进行解决，快速推进，形成公司的风险控制。”郝恒乐指出。

值得一提的是，美的置业上半年销售均价为1.27万元每平方米，同比增长3.4%。对此，郝恒乐认为，“无论是从供给端还是需求端来说，整个市场的力量不是降价的趋势主导，是稳价，守价的趋势主导。目前市场的去化速度慢了，销售规模放缓了，这不是简单的销售价格的问题，未来的预期和信心是主要的因素，相信产品结构足够好，产品力足够强，高价客户也愿意来。”

报告显示，今年上半年，公司交付超过4万套，提前交付批次2.6万套，客户总体满意度86分，超过行业平均70分的水平线。美的置业方面表示下半年预计交付5万套，全年有将近9万套交付的业务。

业务多元化，地产科技赛道显现成效

面对房地产业转型趋势，美的置业也在积极调整航道结构，拓展多元化业务，目前形成了住宅开发、物业服务、商业运营、科技产业并行的4大航道。依托制造业基因优势，美的置业房地产科技赛道已显现成效。

值得一提的是，美的置业旗下独立品牌——睿住系列（ REMAC），已具备一定的商业价值及市场认可度。报告期内，睿住建筑科技新增合同金额4亿元，第三方业务占比达到100%。目前，睿住建筑科技MIC模块化建筑产品已获香港技术标准体系认证，通过供港联盟及渠道合作方式，锁定未来3年以每年不低于5亿港币的模块化建筑产品订单。

旗下睿住智能致力于成为领先的空间智能解决方案提供商，报告期内，睿住智能新增合同金额超6亿元，第三方业务占比提升至36%。截至目前，睿住智能已落地超过90万个用户场景、接入超过120万个设备，累计为超500个智慧社区，超19万户家庭提供智能空间体验。2023年，睿住智能进一步推出“睿住智选”品牌，瞄准了智能化全屋整装服务，进军C端市场。

美的置业执行董事兼副总裁王全辉认为，“睿住智能的赛道，2023年预计利润贡献在5%以上，达到15亿。”

郝恒乐预期，美的置业多元化业务板块在2023年业务规模能够达到45亿元。不过他也强调，多元化业务发展的基本原则，是追求各个指标良性、健康，不是简单地规模扩张。

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【采写】南方+记者 柴亚娟

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